NÁŠ TÝM

na webu Dražby nemovitostí

TÝM DOBROVOLNÝCH ONLINE AUKCÍ

VEDENÍ SPOLEČNOSTI          

Luboš Vavrda                            

Manažer aukčních specialistů          

Kontakt: vavrda@s-drazby.cz

Tel.: +420 775 220 376

O mě: Vážení klienti a kolegové, jsem „tažný kůň“ obchodního týmu

s více než 2000 uskutečněných elektronických aukcí. Jsem spoluzakladatel

obchodní divize pro prodej nemovitostí v aukcích a spoluautor strategie

při budování předního aukčního portálu.

Vlastník a jednatel společnosti Centrum aukcí.cz s.r.o.

 

 

OBCHODNÍ ODDĚLENÍ

Ing. Zbyněk Šagát

Aukční specialista

Kontakt: sagat@s-drazby.cz

Tel.: +420 775 269 268        

O mě: Vážení klienti, jsem aukční specialista s několikaletou praxí na

realitním trhu. Mám za sebou desítky uskutečněných aukcí nemovitostí se

spokojenými klienty. Baví mě práce s lidmi a mým životním cílem je spojení

úspěchů nejen v pracovní sféře, ale i v soukromém životě. Aktivně se věnuji

sportu a dobročinným aktivitám. Spoluzakladatel nadačního fondu sociálního

bydlení Saghatea, kterému není lhostejný osud lidí v nesnadných situacích.

 

OBCHODNÍ ODDĚLENÍ

Tomáš Čermák

Aukční specialista

Kontakt: cermak@s-drazby.cz

Tel.: +420 724 744 040        

O mě:

 

 

OBCHODNÍ ODDĚLENÍ

Ing. Vlastimil Mašín

Aukční specialista

Kontakt: masin@s-drazby.cz

Tel.: +420 608 889 392        

O mě:  Vážení klienti, ke každé zakázce přistupuji individuálně a vždy

využívám svých zkušeností k zajištění nejlepšího možného výsledku

prodeje nemovitosti. V osobním životě rád sportuji a můžete mě potkat v

sedle horského kola stejně jako při horské turistice nebo snowboardingu.

 

OBCHODNÍ ODDĚLENÍ

Anna Vavrdová

Aukční specialista

Kontakt: vavrdova@s-drazby.cz

Tel.: +420 773 131 319        

O mě: Vážení klienti, aukcemi nemovitostí se zabývám již několik let.

Spokojenost klientů a úspěšný prodej, je mojí vizitkou.

Působím jako specialista po celé České Republice.

Mimo pracovní činnosti se ráda věnuji adrenalinovým sportům a pobytu v přírodě.

 

 

 

 

 

 

 

Jedinečný produkt AUKCE VŘ – určení reálné tržní ceny v čase a místě.

 

Tudíž můžeme hovořit o systému, který nám vytvoří zcela unikátní konkurenční online prostředí ve kterém můžeme zpeněžit předmět dražby / aukce, popř. si v rámci produktu AUKCE VŘ zjistit aktuální tržní cenu, která odpovídá reálnému zájmu potencionálních kupujících. AUKCE VŘ je produktem vhodným i pro insolvenční správce a zajištěné věřitele v rámci insolvenčního řízení, kdy právě v AUKCI VŘ je možné zjistit aktuální cenu předmětné nemovitosti a tento údaj poté použít jako prokazatelný argument při udělení pokynu ke zpeněžení, popř. jako argument pro ostatní zajištěné věřitele, při potřebném souhlasu všech zajištěných věřitelů, popř. pro insolvenční soud.  Výstup údajů o počtu shlédnutí a doby inzerce min. 30 dnů předmětné dražby/aukce na www.Sreality.cz v kombinaci s AUKCI VŘ s AOS (www.S-drazby.cz) v rámci bez limitního nastavení vyvolávací ceny v poměru k ceně odhadní, za předpokladu přístupné registrace pro širokou veřejnost (bez složení finančních jistin), nám systém AOS vytvoří vypovídající tržní ocenění, již při účasti minimálně 5 potencionálních účastníků aukce, kteří budou smluvně zavázáni (pod finanční sankcí)  k případné koupi nemovitosti za předpokladu jejich vítězství a budoucího souhlasu ze strany subjektu, který rozhoduje/navrhuje způsob zpeněžení v rámci insolvenčního řízení (zajištěný věřitel, popř. zajištění věřitelé, insolvenční správce pokud nemá jinou výhodnější nabídku v čase a místě, insolvenční soud v případě že vykonává činnost věř. výboru, popř. v rámci své dohlédací činnosti, popř. jiný věřitel vykonávající funkci zástupce věřitelů).

 

AUKCE VŘ jako ochrana pro insolvenční správce a zajištěné věřitele

 

AUKCE VŘ je v současné době v rámci ČR jediným systémovým produktem, který je schopen vypovídajícím způsobem určit reálnou tržní cenu nemovitosti. Je pravdou, že např. v rámci insolvenčních řízení se zajištěné nemovitosti zpeněžují na základě pokynu zajištěného věřitele (věřitelů), který většinou určí v rámci pokynu  ke zpeněžení (zpeněžení mimo dražbu) jaká realitní kancelář bude nemovitost zpeněžovat, ale již není zcela jasné, jakým způsobem musí být inzerováno a kolik musí být minimálně zajištěno potencionálních kupujících, aby se mohlo hovořit o tržním prostředí. Zajištěný věřitel první v pořadí určuje způsob zpeněžení a kdo ho bude realizovat, ale nikdo již neřeší, zda se nemovitost opravdu zpeněží za reálnou tržní cenu v čase a místě, což AUKCE VŘ docílí v rámci výše uvedeného systému.  Znalecké ocenění předmětných nemovitostí je v rámci insolvenčních řízení zákonnou povinností, ale ani toto znalecké ocenění neurčí reálnou tržní cenu, kdy se tomuto údaji nejvíce přibližuje cena stanovená porovnávacím způsobem, kdy jsou však pro porovnání používány inzerované ceny (představy prodávajících, které ne vždy jsou zcela v souladu s reálnou tržní cenou) a nikoli ceny realizované. 

 

Jelikož dochází stále častěji k podávání žalob o určení neplatnosti smlouvy o zpeněžení majetkové podstaty mimo dražbu (§ 289, odst.3 IZ), kde se mimo jiné i může řešit problém podhodnoceného zpeněžení majetkové podstaty, systémový produkt AUKCE VŘ v tomto případě zcela jednoznačně může ochránit jak insolvenční správce, tak zajištěné věřitele, kteří udělili pokyn ke zpeněžení. Ochrana v rámci produktu AUKCE VŘ spočívá v tom, že pokud bude zpeněžena nemovitost za cenu minimálně se rovnající ceně dosažené v AUKCI VŘ (za dodržení výše uvedeného systémového procesu ) nebo za cenu vyšší, byť jinému kupujícímu než tomu kdo byl vítězem v rámci AUKCE VŘ, nebude snadné v rámci žaloby na určení neplatnosti smlouvy o zpeněžení majetkové podstaty prokázat, že se jednalo o „podhodnocený prodej“ majetkové podstaty, jelikož datový výstup z AUKCE VŘ ( totožného se záznamu o průběhu elektronické dražby dle § 6 odst. 1. Vyhláška č. 18/2014 Sb.o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě ) je důkazem, který prokáže, že předmětná nemovitost neměla v čase a místě vyšší tržní cenu a tím pádem, že nedošlo k porušení jak povinnosti insolvenčního správce, tak zajištěného věřitele (při vydání pokynu ke zpeněžení) a to zejména ve spojitosti s těmito ustanoveními  , §5 odst. a), b), §36 odst. 1), §37, odst. 1), 2), 3), §230 odst. 2). Zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (IZ).

 

 

AUKCE VŘ INSOLVENCE

AUKCE VŘ INSOLVENCE (dále jen „aukce“) má za cíl umožnit prostřednictvím elektronického aukčního prostředí výběr („vysoutěžení“) nejvýhodnější nabídky kupní ceny pro zpeněžení nemovitostí z insolvenčních řízení.

Nejedná se o elektronickou dražbu, ale o aukci na „vysoutěžení“ nejvýhodnější nabídky. Vítězná nabídka bude předložena v rámci Insolvenčního řízení k   akceptaci, kdy tato vítězná nabídka může být akceptována, ale také nemusí. V případě, že vítězná nabídka nebude akceptována, vítěz aukce nemá právo se domáhat uzavření kupní smlouvy.

Pro zjednodušení výkladu jednotlivých pojmů a celého elektronického systému použijeme vyjádření předsedy Komory dražebníků ČR,  RNDr. Jiřího Bureše, Ph.D., který v rámci své funkce vydal prohlášení ke zpeněžování majetku v insolvenci (celý článek ZDE).

Jak funguje klasický prodej nemovitostí v rámci insolvence?

Insolvenční správce dostane pokyn ke zpeněžení nemovitosti (ve většině případů od zajištěného, či zajištěných věřitelů), kdy v rámci tohoto pokynu je zpravidla určena i konkrétní realitní kancelář (pokud se jedná o prodej mimo dražbu), která tento prodej zajišťuje. Realitní kancelář provede svoji činnost a vyhledá vhodného kupujícího a vyúčtuje si odměnu až do výše 5% (dle pokynu) z hodnoty nemovitostního obchodu. Nikdo již však nezkoumá, jak účinnou inzerci RK provedla, zda byla vybrána opravdu nejvýhodnější nabídka, nebo zda se vybral první zájemce o koupi, nebo možná některý zájemce spřízněný s RK, atd.

K výše uvedenému problému níže uvádíme názor (písmo v kurzívě) RNDr. Jiřího Bureše, Ph.D., předsedy komory dražebníků ČR:

„Zástupce zajištěného věřitele, který vůbec nemusí mít zájem na maximálním zpeněžení (řídí se vlastními preferencemi) dá pokyn insolvenčnímu správci k přímému prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Aniž bych jakkoliv zobecňoval, realitní kancelář má zájem o rychlý prodej s možností dalšího překupu.  Vlastní prodej nemusí být transparentní, prodává se prvnímu vážnému zájemci, aniž by se jakkoliv licitovala cena směrem nahoru.“

Insolvenční správce nemá bohužel moc možností, jak prověřit, zda opravdu doporučená nabídka od RK je opravdu tou nejvýhodnější nabídkou, tak aby naplnil § 5 IZ Zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon).

Jelikož Insolvenční zákon nařizuje ve svých ustanoveních §5, §36 IZ, aby došlo k co nejvyššímu uspokojení věřitelů, (s tím by měla přímo souviset  snaha IS o nejvýhodnější zpeněžení majetkové podstaty) ukládá insolvenční zákon dle § 293/1 IZ insolvenčnímu správci povinnost odmítnout pokyn zajištěného věřitele (věřitelů) směřující ke zpeněžení majetkové podstaty, má-li za to, že předmět zajištění lze zpeněžit výhodněji.

 

A právě z výše uvedeného důvodu je zde pro širokou veřejnost možnost v rámci aukce podat svoji nabídku (dle § 1772, § 1780/2 NOZ) v rámci elektronického aukčního systému bez ohledu na skutečnost, kdo aktuálně nemovitost nabízí k prodeji.

Viz názor RNDr. Jiřího Bureše, Ph.D., předsedy komory dražebníků ČR:

„Lépe je provést elektronickou aukci, kde standardně navrhuji, že se v aukci fakticky prodává pouze opce na právo vítěze aukce učinit nabídku na koupi předmětu aukce za aukční cenu, kde tuto ofertu nemusí  insolvenční správce akceptovat“.

 

Jak funguje AUKCE VŘ INSOLVENCE ?

Jednoduše se přihlásíte do elektronického aukčního systému, vytvoříte si svůj vlastní aukční účet a v rámci aukce budete činit Vaše nabídky kupních cen. Pokud se stanete vítězem aukce budeme o Vaší nabídce informovat insolvenčního správce a zajištěné věřitele (kdy jim předáme kompletní výstup z aukčního prostředí, včetně loginů, časů jednotlivých podání, IP adres…. atd, tak jak je to vyžadováno u klasických elektronických dražeb a aukcí v rámci Vyhlášky 18/2014 Sb.o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě, kterou elektronický aukční systém na www.s-drazby.cz splňuje ve všech směrech). Pokud bude Vaše nabídka z jejich strany akceptována, dojde k uzavření předmětné kupní smlouvy. Pokud Vaše nabídka nebude akceptována, zjistíme důvod (v některých případech i zapojením příslušného Krajského soudu – v rámci jeho dohlédací činnosti) a v případě potřeby podnikneme další kroky. Je pravdou, že zpeněžení nemovitosti v rámci insolvenčního řízení má svá specifika (souhlasy zajištěných věřitelů, souhlas insolvenčního soudu, platnost kupní smlouvy až po souhlasu soudu…atd), tudíž není možné garantovat vítězi aukce právo na uzavření kupní smlouvy. Na druhou stranu jsou i věřitelé, dle § 60 IZ (kteří se aktivně podílí na průběhu insolvenčního řízení) a insolvenční správce, dle § 37/1,2,3,4 IZ odpovědni za způsobenou škodu, která může v rámci insolvenčního řízení vzniknout.

Pro informaci a orientaci uživatelů www.s-drazby.cz uvádíme níže některé z uvedených ustanovení insolvenčního zákona, Zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení.

§ 5

Insolvenční řízení spočívá zejména na těchto zásadách:

a) insolvenční řízení musí být vedeno tak, aby žádný z účastníků nebyl nespravedlivě poškozen nebo nedovoleně zvýhodněn a aby se dosáhlo rychlého, hospodárného a co nejvyššího uspokojení věřitelů;

b) věřitelé, kteří mají podle tohoto zákona zásadně stejné nebo obdobné postavení, mají v insolvenčním řízení rovné možnosti;

 

 

§ 36

(1)       Insolvenční správce je povinen při výkonu funkce postupovat svědomitě a s odbornou péčí; je povinen vyvinout veškeré úsilí, které lze po něm spravedlivě požadovat, aby věřitelé byli uspokojeni v co nejvyšší míře. Společnému zájmu věřitelů je povinen dát při výkonu funkce přednost před zájmy vlastními i před zájmy jiných osob.

§ 37

(1)       Insolvenční správce odpovídá za škodu nebo jinou újmu, kterou dlužníku, věřitelům nebo třetím osobám způsobil tím, že při výkonu své funkce porušil povinnosti, které jsou mu uloženy zákonem nebo rozhodnutím soudu, jakož i tím, že při jejím výkonu nepostupoval s odbornou péčí. Této odpovědnosti se insolvenční správce zprostí, jen když prokáže, že škodě nebo jiné újmě nemohl zabránit ani při vynaložení veškerého úsilí, které po něm bylo možné spravedlivě požadovat se zřetelem k průběhu insolvenčního řízení.

(2) Podle odstavce 1 insolvenční správce odpovídá i za škodu nebo jinou újmu způsobenou osobami, kterých použil k plnění svých úkolů. To platí i pro zaměstnance dlužníka, působící v rozsahu své dosavadní činnosti, nebo pro jiné osoby ve smluvním vztahu s dlužníkem.

(3) Insolvenční správce odpovídá za škodu nebo jinou újmu, která věřiteli s pohledávkou za majetkovou podstatou vznikla tím, že nemohla být uspokojena jeho pohledávka vzniklá na základě právního úkonu insolvenčního správce; této odpovědnosti se insolvenční správce zprostí, jen když prokáže, že v době, kdy tento právní úkon činil, nemohl poznat, že majetková podstata nebude stačit k úhradě jím vzniklé pohledávky za majetkovou podstatou.

(4) Právo na náhradu škody nebo jiné újmy proti insolvenčnímu správci se promlčí do 2 let poté, kdy se poškozený dozvěděl o výši škody a odpovědnosti insolvenčního správce, nejpozději však do 3 let, a jde-li o škodu způsobenou úmyslným trestným činem, za který byl insolvenční správce pravomocně odsouzen, nejpozději do 10 let od skončení insolvenčního řízení.

§ 293

(1) Jde-li o zpeněžení věci, práva, pohledávky nebo jiné majetkové hodnoty, která slouží k zajištění pohledávky, je insolvenční správce vázán pokyny zajištěného věřitele směřujícími ke zpeněžení; je-li zajištěných věřitelů více, uděluje tyto pokyny zajištěný věřitel, jehož pohledávka se uspokojuje ze zajištění jako první v pořadí. Jestliže zajištěný věřitel neudělí příslušné pokyny ani ve lhůtě určené insolvenčním soudem, má právo je udělit zajištěný věřitel, jehož pohledávka se uspokojuje ze zajištění jako další v pořadí. Insolvenční správce může tyto pokyny odmítnout, má-li za to, že předmět zajištění lze zpeněžit výhodněji; v takovém případě požádá insolvenční soud o jejich přezkoumání v rámci dohlédací činnosti.

 

 

V případě nesrozumitelnosti, nejasnosti výkladu,  jakéhokoli slovního spojení v rámci www.S-drazby.cz,  jsou návštěvnící, uživatelé, partneři portálu www.S-drazby.cz povinni si vyžádat upřesňující vysvětlení na níže uvedeném emailu:

vysvetlivky@S-drazby.cz